土耳其華人網 Turkeyasian.com 新聞報導：一首爛大街但有點炸的歌中有一句“想帶你去浪漫的土耳其”，充斥在大街小巷聒噪的店舖大喇叭裡，似乎要噴薄而出的讓你遐想土耳其究竟有多浪漫。
一個短平快但有點懸疑的項目叫做“土耳其25萬美元購房入籍”，鋪陳在大江南北各個網站競價廣告的頭條上，似乎拉扯著你馬上拎起旅行箱和大鈔票直奔目的地。
就在這個項目的推廣在市場上還沒來得及走完一個個案的完整流程之時，就頻頻爆出了“假地契”的事件，或者是辦理機構徹底失聯的情況，房子沒有見到，票子也沒了……深圳衛視《第一現場》，近日就報導了一則移民被坑的案例。據深圳衛視報導，受害人想要買房移民土耳其，結果錢交了房子沒見到，再去找代理商，卻發現辦公室早已人去樓空，維權無門。
你是否停下來認真思考過，那些人天天喊你去土耳其買房，究竟是真讓你去土耳其浪漫呢，還是讓你見識一下什麼叫做被割了韭菜還要替人家數錢呢？
土耳其移民項目到底怎麼移？
在我們已知的土耳其國籍項目法案演進中，最初出現投資可入籍的法案是2009年，法案5901號中規定了一項可以通過投資行為獲得土耳其的國籍，投資金額是100萬美元購置房地產。在2018年9月18日，這一條款得以修正，改為投資金額25萬美元購置房地產。三河在跟一位朋友談起這個變化時，朋友笑稱，這是打了骨折價啊！
確實，作為一個優勢並不明顯的國家，投資入籍的門檻定在了100萬美元也真是沒什麼性價比
然而25萬美元就可以隨便入了嗎？
大家如果不急，這事兒可以慢慢嘮，嘮明白。
首先我們看市場上在推廣的購房入籍項目。橫向來看，無非是加勒比地區那一撥的，和塞浦路斯、土耳其這一撥的。
加勒比那一撥呢，從面兒上看整的特別齊活。所有的項目要經過政府批示跟披露，所有的代理機構要政府授權。也就是你只能從政府網站上有的那些項目跟機構裡選，非要選名單以外的項目跟代理，那政府沒有責任了，你再大的損失都跟人家沒一毛錢關係，到頭真的賠了票子事兒沒辦好愛找誰找誰去。
但如果你是因為選了政府批示的項目跟授權的代理機構，真的出問題了可以給他們的局長寫信，反正人家回不回你的可能看運氣。這可以算是一種監管吧。有這種形式監管的還有馬耳他，但這不是純買房的項目暫且不提了。所以呢，暫且把這一撥項目看作是江湖上的名門正派吧。
塞浦路斯、土耳其這一撥呢，你不能說它是名門正派，但也不純粹是邪教。問題在於，政府只出台一個法規，告訴你買夠多少錢房子我給你入籍的機會，但是不批示項目，只要是個房子甭管新的、二手的還是幾手的，完工的或是在建的、沒交房的都成。
其二，代理機構不需要拿到政府那張授權的牌照，簡言之是個人想做這個項目就能做，反正嘛開發商就是個稱謂，這年頭做歐洲項目的哪個不叫自己開發商？就好比邪教的人也可以叫自己是江湖中人。所以呢總結起來就是塞浦路斯、土耳其這一撥項目既沒有政府對於項目的審核與批示，也沒有政府授權的代理機構。嚯，這可能就是所謂的真空上陣吧。
房屋評估有哪些貓膩？
說到這裡可能有人不服氣了。
那三河再跟你嘮明白點兒。有人說起碼土耳其要求房產提供房屋評估價值呢？這些房評機構的介入不是一種保障嗎？
當看到了設置評估價值的條件以後，差一點兒，就差一點兒三河就信以為真了。加之很多的代理言之鑿鑿的宣傳說：我們房子保價的，估25萬的肯定就值25萬。這話聽著是不是很有道理？
全錯了。
那些說房子保價的人出發點是什麼？看回法規，除了規定投資額滿25萬美金的房子之外，還有一個限定條件是必須持有三年，需要在土地局掛網註冊。那麼，三年後這個房子可以自由交易了，試問哪個投資人不樂得馬上出手房子收回投資的？所以這裡就涉及到一個房產評估中的資本化率因素。
想到這裡，豁然開朗。
涉及到收回投資成本，那麼在準備項目評估價值的時候基本會遵循評估的資本化率最保守的一個原則。理論上說，估值一定程度上會低於相同地段、相同項目的現市值。這一點，相信那麼多經手過動輒上億美元項目的美國EB-5投資移民推廣的機構老闆們，都深諳此中門道。 25萬，估值25萬，這不叫保價。
又有的代理恨不得摸著良心跟你說，政府還是很負責任的，對那些出具虛假報告的房評機構取消作為入籍項目評估機構的資格。這能說明什麼呢？並不能說明問題。連當地律師都曾說過，由於政府對於房價地價沒有統一的標準，所以並沒有可以作為評估價值基準線的參考物。
又有的代理給了解決方案，給一個房評機構的名單。問題是，你自己得溝通得明白。
我們再來說說三年後的問題。好的，就算信了估值的問題，三年以後再出售的基準價確定為買入價，但實際上你了解買入價裡麵包含了多少人的利益嗎？有沒有人曾告訴你，你在5年以內賣房，要交資本利得部分15%-35%的稅；而當你持有的房子超過5年以上再賣掉不交資本利得稅？
根據土耳其央行（Central Bank of the Republic of Turkey）的2020年數據，伊斯坦堡房屋均價全國最貴，每平米售價平均值為5221里拉大概折合成765美元，再看看國內賣給你的房子多少錢？反正售價2000美金每平米的房子算是低的。
然而出了評估報告的這套房子等於蓋棺定論了，你的所有正式房屋登記資料都是按照溢價之後的房屋價格登記的，那麼三年以後你想過嗎？就伊斯坦堡來說吧，房子增值的比例3年可能達到40%？這地段是不是宇宙最強了呀？不好意思，可能三河爹媽給的智力水平不足，不懂這個局莊家要怎麼玩兒。但是，然而當你這套房子按照高價買入，等著3年之後再出售，除非是還有慈善家一樣的接盤俠。
52年，土耳其租金收益率全球最低
除此之外，警惕那些跟你講租金收益比的人。
根據全球房地產指南的數據，相較於歐洲其他國家，土耳其有著最低的房價/租金收益率；這個數值達到了52年。根據該指南的解釋，這一房價/租金收益率是用來衡量房屋估值最高價/最低價的，通常是總租金的百分比計算得出的收益率數據，因此數據越高說明房價/租金收益率越低。況且，這個數據是人家正兒八經按市價的房子，你買到的別忘了不知道多少倍的溢價情況！
算筆帳吧，跟當地開發商你接觸不了，所以只能接觸當地的經紀人。他們從開發商手裡拿的commission大約介於6%-10%。而在回到國內運作購房入籍項目的所謂代理手裡，我們見到的他們給出的commission大約介於15%-30%，可能還不止。某些代理甚至不是一代，而是從當地代理手裡再拿到的代理；然後推薦到為你提供諮詢的諮詢服務機構，也就是所謂中介機構。這裡的每一個環節，都是從你的25萬美元房款裡出的佣金。
高額的利潤，客單價高出想像的這一項目火了。起碼在廣告推廣上火了，在諮詢服務機構層面火了，在代理方層面火了。
因為抓準了中國客戶最偏愛投資房產的心理和傳統投資偏好的習慣特點，銷售們可以KPI不愁，諮詢服務機構老闆們可以門楣不倒，代理方可以暗戳戳的站在上帝視角給每一個下級諮詢服務機構灑灑水似的發放合同約定的commission。因為他賺得遠遠高於諮詢服務機構。
這種超高利潤回報的驅使之下，才出現了本文開頭所暴露出來的驚掉下巴的問題，造假地契；拿錢不給房的機構人去樓空的。
回購、期房、融資，套路都很深
套路玩兒的再高深一點，開始給你承諾包回購了。而且還是double kill。從包回購這個概念，到玩兒了一個匯率差的一個雙殺遊戲。
先說回購。
這裡特定的是指開發商給與購房人的一項權力，或者說好聽的吧，是開發商和購房人之間簽訂的回購協議以保障在許多年以後按照一定的投資回報率，或按照當初購房價格原價予以回購。顯然在土耳其入籍過程中購房的情況下不可能許以附加投資回報率的回購協議。原因我們說過了，溢價過高的前提下，除非真的對賭的3年之後房價飆升了，回本了；或者打定主意是為了割下一茬韭菜用。那麼原價回購總是合理了吧？
這就是開發商聰明的地方。買房辦理入籍項目的時候按照規定你必須美金買入；然而回購的時候開發商給你按里拉回購。有人問了，為什麼不能美金回購？這個問題只能說不是不能，而是不允許，沒條件。只要是個人就能看懂里拉兌美金的匯率問題，肉眼可見的跌跌不休。
從2018年開始當年匯率跌幅超過50%，到2019年超過60%，再到2020年，根據土耳其《共和報》里拉兌美元匯率又下跌了24%，年中一度跌幅超過30%，成為僅次於巴西雷亞爾的全球貶值幅度第二大貨幣。所以一個匯率差就能讓你賠到只剩底褲，怎麼會讓你站著體面的把便宜給佔了？
另外根據土耳其財政部公佈的數據，土耳其政府至今未嘗外債達到了4351億美元，佔人均收入的59.1%。這個數據是什麼概念呢，總外債的金額之巨已經達到了該國外匯總儲備量的大概13倍之多。兩方面結合起來，為了支撐匯率，為了彌補自身經濟嚴重深度依賴進口和美元的歷史問題，土耳其政府一放水，二犧牲外債，無奈之下土耳其央行迅速消耗著外匯儲備，僅2019年底外匯總儲備量就下跌了超過一半。這種情況下，你應該不會天真的以為，他們包回購能給你dollar吧？
接下來，為了讓你成交，出現了一種更為隱蔽的套路。就叫做融資。
哈？幹什麼玩意兒融資？
前面說了代理，或者往往都是二級以上，三級以上的代理賣給你房子。然而這些人說給你融資買房，還給你一個G20大國的國籍。這時候聰明人應該鼓鼓掌配合一下這個戲的劇情。
他們跟你收一筆融資利息，然後承諾給你賬戶上打款25萬美金，之後開始給你操作房子的事兒。有人說還有這等好事兒？那我賬戶到賬之後立馬轉出呢？別忘了他們會要求所有操作跟律師簽定授權書，發生在你開帳戶之前，你授權的範圍甚至包括可以自由使用你的帳戶。
所以本質上操作是，賣給你的或者說名義上賣給你的房子本身加上所有交易成本就這個價，不能多一毛錢了。甚至還包括了他們打通各個環節的經費。再退一步講，你會想或者他們真的可以拿到金融機構的融資呢？哈哈哈，奈斯。
前面我們說了，代理都是二代，三代以上或者跟你一樣都是一個外來客在土耳其還沒建立什麼信用記錄的；開發商會不會願意配合你除非開發商是你親戚？這背後的邏輯我們不說了，反正莊家收割的時候沒有一顆韭菜是無辜的。
期房是又一道送命題。只不過沒那麼顯而易見的。
對於國人來說買期房不要太正常了嘛。但是對於這種投資房產拿身份的項目來說，卻是致命的。我們前面說過了，除了耍流氓的融資項目之外，正常都要求全款之後才能過戶房子，辦理移民。
那麼這時候，你已經徹底失去了你這筆購房款的擁有權了。不知不覺中你授權了律師使用你的賬戶，轉賬，然後到了開發商那邊的賬上。這時候你忘記了，買到的是個期房。期房就存在一個交房期限的問題。或許在covid-19之前給你的完工期限還是可以接受的，但現在情況不同了。工期會有多少程度的延誤？不知道。開發商會不會向你披露資金的使用計劃？好像不會，歷史上沒出現過這麼老實的開發商。
然而當你滿心期待著，房也買了，移民也辦了，就差最後一步投資期到了之後可以再出售收回本金的時候，你會發現好多時候偏偏你的項目爛尾了。這個時候你只能期待輪到你回收本金那一天，這個國家還沒取消項目，你的開發商，各級代理都還能找到，同時還會有下一茬韭菜準備好了讓他們割。
最後再來點兒數據吧。
根據投資土耳其網站，土耳其截至到2018年存量房3,420萬，自2013年到2018年房屋銷售量800萬，而同一時期賣給外國人的房子是134,000套。
對不起，數學不太好，算不清楚了，存量房要消化掉能完全靠本地人嗎？顯然不能。這才把100萬美金的入籍門檻打骨折價拋售呀！那麼，到底需要多少外國接盤俠？
雖然說這麼多，但從心底里還是希望諸位的美好夢想可以不變成泡沫。
希望在土耳其投資入籍項目走完一個完整的再出售退款週期之後，還還依然堅挺存在。不然，莊家們又要換個地兒把所有套路再玩兒出新花樣來了。
本文系加美必讀讀者投稿系列，不代表網站觀點。
新聞來源：25萬刀就能買房移民浪漫的土耳其？小心變成“外國接盤俠”
